En la CDMX, las rentas vencidas prescriben a los cinco años: el Código Civil dice que cada renta se cuenta por separado y el plazo corre desde el vencimiento de cada una (art. 1162). Eso significa que la renta de hoy y la de hace cinco años no caducan al mismo tiempo. En Estado de México y Nuevo León, consulta el plazo y la forma de contarlo en el código civil de tu entidad antes de dar por perdida o vigente una deuda.
En corto: cada mes de renta no pagado tiene su propio reloj. Una demanda o el reconocimiento escrito de la deuda pueden interrumpir el plazo; esperar "a ver si paga" sin dejar rastro, no. Reclamar a tiempo y por escrito te cuesta menos que perseguir rentas viejas.
¿Qué significa que una renta "prescriba"?
La prescripción es la figura legal por la que un derecho deja de poder exigirse ante un juez por haber pasado demasiado tiempo sin ejercerlo. No es que la deuda "desaparezca" moralmente: si el inquilino se opone alegando prescripción, el juez ya no puede condenarlo a pagar las mensualidades fuera de plazo.
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Cada renta tiene su reloj
La prescripción no corre "en bloque" sobre toda la deuda. Si el inquilino debe ocho meses, cada mensualidad tiene su propio plazo. Según el Código Civil para el Distrito Federal, texto vigente con última reforma de agosto de 2026, las rentas no cobradas prescriben en cinco años sin importar si se cobran por acción real o personal (art. 1162). Conviene verificar siempre el texto vigente, porque los códigos se reforman.
| Renta vencida el | Prescribe (si no se interrumpe, en CDMX) |
|---|---|
| 10 de enero de 2022 | 10 de enero de 2027 |
| 10 de febrero de 2022 | 10 de febrero de 2027 |
| 10 de marzo de 2022 | 10 de marzo de 2027 |
El ejemplo es ilustrativo y usa solo el plazo de cinco años del art. 1162; para un caso real, confirma la fecha de vencimiento de cada renta y si hubo actos que interrumpieron el plazo.
Prescripción no es lo mismo que desalojo
Pedir la desocupación y cobrar rentas son acciones distintas. Puedes seguir ocupando tiempo y atención en recuperar el inmueble mientras las rentas más viejas se acercan a prescribir. Para el procedimiento de recuperación, lee qué hacer cuando tu inquilino no paga la renta.
Diferencias entre CDMX, Edomex y Nuevo León al reclamar rentas vencidas
El plazo exacto y la forma de contarlo dependen del código civil aplicable al contrato, y no tiene por qué ser idéntico en los tres territorios donde opera Candado Legal. No te guíes por lo que le pasó a un conocido en otro estado: lo que aplica a un contrato firmado en la CDMX no necesariamente aplica a un inmueble en Naucalpan o en San Pedro Garza García.
Qué sí puedes afirmar con la información verificada
- CDMX: cinco años, contados por cada renta, según el art. 1162 del Código Civil.
- Estado de México y Nuevo León: revisa el artículo equivalente en el código civil estatal vigente.
- Si tienes propiedades en distintas entidades, revisa cada contrato por separado.
Si tu inmueble está en Nuevo León, conoce más en protección jurídica de arrendamiento en Monterrey y NL; si está en Estado de México, qué cambia al rentar en Edomex frente a la CDMX.
Qué interrumpe o suspende el plazo
El reloj de la prescripción no es inamovible. Hay actos que lo interrumpen, es decir, lo reinician. Entre los más comunes, según la doctrina civil y dependiendo del código aplicable:
- Una demanda formal presentada ante el juez.
- El reconocimiento expreso de la deuda por parte del inquilino, idealmente por escrito (correo, mensaje o documento firmado donde admita que debe).
- Ciertas gestiones de cobro que la ley reconoce como interruptoras.
Qué NO interrumpe el plazo
Dejar pasar meses "a ver si se pone al corriente" sin rastro documental no interrumpe nada. Tampoco una llamada que nadie registró. Un requerimiento enviado por mensaje ayuda como prueba de reclamo, pero su efecto de interrupción depende de la ley de tu entidad; pregunta a un abogado antes de confiar en él para ese fin.
Cómo guardar la evidencia
- Conserva capturas, correos y acuses con fecha.
- Pide al inquilino que firme cualquier reconocimiento de adeudo, con montos y fechas.
- Guarda estados de cuenta que muestren qué meses sí pagó.
Qué hacer antes de que la deuda prescriba
Lo primero es no esperar. En cuanto detectes el atraso, documenta cada comunicación y define una estrategia ordenada, que normalmente empieza por la vía extrajudicial: cobranza extrajudicial de rentas: qué hacer antes del juicio.
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Ruta práctica
- Haz una lista mes por mes: fecha de vencimiento, monto y pagos parciales.
- Envía un requerimiento formal de pago, con acuse.
- Propón un convenio firmado con reconocimiento de la deuda y calendario de pagos.
- Si no hay respuesta, demanda pago y desocupación.
La demanda y el embargo temprano
Si se demandan dos o más meses de renta, el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares permite pedir que al emplazar el demandado acredite estar al corriente con recibos o consignaciones sellados; si no lo hace, se embargan bienes suficientes (art. 525, texto en la Cámara de Diputados). Para saber qué bienes pueden afectarse, lee si se pueden embargar bienes de un inquilino que debe renta.
El pagaré también tiene su reloj
Si tu contrato incluye un pagaré, tiene plazos propios. Un juez civil de la CDMX explicó que la acción cambiaria se ejerce en tres años y que, vencido ese plazo, aún cabe la acción causal, de hasta 10 años, solo contra quienes firmaron el contrato de fondo (comunicado 16/2026 del Poder Judicial de la CDMX). Revisa si el pagaré en arrendamiento sirve.
Tus facturas también cuentan
La Ley del Impuesto sobre la Renta obliga al arrendador a inscribirse en el RFC, llevar contabilidad y expedir comprobantes fiscales por las rentas; en un juicio por rentas vencidas, el juez requiere acreditar que se emitieron y, si no, informa al SAT (art. 118, fracciones I a III, texto de la ley). Si no has emitido CFDI, consulta con tu contador cómo regularizarte. Más en rentas y SAT: lo que debe tener en orden el arrendador.
Cómo evitar llegar a este punto
La forma más efectiva de no preocuparte por plazos de prescripción es reducir el riesgo desde el origen. Candado Legal, despacho con trayectoria desde 1994 en CDMX, Estado de México y Nuevo León, incluye en su protección jurídica de arrendamiento la investigación del inquilino y del obligado solidario antes de firmar, además de la elaboración del contrato. Esto es especialmente relevante si vas a rentar a una empresa; revisa contrato de arrendamiento con persona moral: guía.
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Los planes (Smart, Básico, Plus y Premium) arrancan desde el 25 % de un mes de renta, según plan y uso del inmueble, con el seguro de rentas caídas de la aseguradora aliada (que paga conforme a su póliza, según el plan) y gestión de cobranza extrajudicial y, según el plan, juicio. Para entender mejor el riesgo antes de que ocurra, lee el "fantasma" del mal inquilino.
La prescripción no perdona el tiempo perdido
Cada mes sin actuar formalmente sobre una renta vencida es un mes que la acerca a quedar fuera de tu alcance legal. No es para alarmarte; es para ordenar: documentar, requerir por escrito y, si hace falta, demandar dentro de los tiempos de tu código.
Errores que acortan tu margen para cobrar rentas vencidas
- Aceptar pagos sueltos sin decir a qué mes corresponden: confundes el adeudo y complicas la cuenta.
- Negociar solo por llamada o de palabra, sin dejar nada firmado.
- Perder el contrato o los comprobantes de las rentas ya cobradas.
- Esperar a que termine el contrato para reclamar todo junto.
- No avisar al obligado solidario del atraso en cuanto aparece.
Caso práctico: cuánto puedes perder por esperar
Imagina una renta de 10,000 pesos mensuales. Si el inquilino deja de pagar y tú esperas dos años "por la buena", la deuda ya suma 240,000 pesos, sin contar intereses ni gastos. En la CDMX, ninguna de esas rentas habría prescrito todavía, pero tu posición probatoria sí se deterioró: pasaron meses sin requerimiento, el inquilino pudo mudarse y el obligado solidario puede alegar que nunca fue avisado. El tiempo no solo juega contra el plazo legal; juega contra tu evidencia. Un requerimiento temprano cuesta poco y deja el expediente en orden.
Para abogados e inmobiliarias: lleva una hoja de control por contrato con la fecha de vencimiento de cada renta y la fecha límite de prescripción según el código de la entidad. Anota cada acto que pueda interrumpir el plazo (demanda, convenio con reconocimiento de deuda) y verifica en la versión vigente del código si la interrupción reinicia el cómputo. Si el cliente tiene pagaré, abre dos relojes: el de la renta y el de la acción cambiaria.
¿Ya tienes rentas vencidas y no sabes cuánto tiempo te queda? Cotiza tu protección aquí o compara los planes de Candado Legal; el chat del sitio cotiza al momento.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar rentas vencidas en la CDMX?
Cinco años, contados por separado desde el vencimiento de cada renta, según el art. 1162 del Código Civil para el Distrito Federal. Verifica siempre el texto vigente.
¿Prescriben todas las rentas al mismo tiempo?
No. Cada renta tiene su propio plazo desde su vencimiento. Si el inquilino debe ocho meses, los primeros meses prescriben antes que los últimos.
¿Qué interrumpe la prescripción de rentas?
Entre otros actos, una demanda presentada ante el juez y el reconocimiento escrito de la deuda por el inquilino. El efecto de otras gestiones depende del código de tu entidad.
¿El plazo es igual en Edomex y Nuevo León?
No lo des por hecho. Revisa el artículo equivalente del código civil de tu estado y cuenta cada renta desde su vencimiento. Si tienes duda, consulta a un abogado.
¿El pagaré tiene el mismo plazo?
No. Según un comunicado del Poder Judicial de la CDMX, la acción cambiaria se ejerce en tres años y la causal puede llegar a diez, pero solo contra quienes firmaron el contrato de fondo.